评论丨全球人工智能产业发展对房地产行业的影响

　　评论丨全球人工智能产业发展对房地产行业的影响（AI）在为产业赋能、推进社会变革等方面展现出了强大的发展潜力，尤其是去年由美国OpenAI公司研发的ChatGPT技术在写作、绘画、编程和作曲等多个领域都展示出了强大的创作能力，这也使得企业领导者开始思考，人工智能究竟会给行业未来发展带来哪些机遇和威胁。

　　对于商业地产而言，人工智能对行业的洗礼已经拉开了帷幕。在2023年全球房地产技术调研中，投资者、开发商和企业经营者，一致将人工智能和生成式人工智能列为未来3年对房地产行业最有影响力的技术之一。然而，相较于其他类型的技术，受访者对于人工智能的认识却是最不足的。为了能帮助房地产企业从战略的角度审视人工智能的可能性，我们将从人工智能对房地产行业的长期影响、人工智能产业发展的空间需求，以及人工智能在房地产行业的应用方向，这三个角度来分析人工智能与房地产行业之间的关系。

　　人工智能被认为是一场具有广泛影响力的技术。根据 OpenAI 的数据，大约 80% 的工作岗位都会受到人工智能的冲击，这一比例也引发了业内人士对房地产市场动荡的担忧。其实这种担忧并非第一次出现，早在1589年，英国女王伊丽莎白一世就曾因担忧机械针织机会造成针织工失业，而拒绝向发明者授予专利。如今，人们普遍认为正是机械针织机拉开了第一次工业的序幕，促进了经济的爆炸性增长和房地产市场的扩张。当技术发展到同样的生产力水平可以由更少的人完成时，更多的人就会被释放去创造新的机会。在高盛引用麻省理工学院经济学家大卫·奥特尔的一项研究表明，过去 80 年，美国超过 85% 的就业增长都是由技术创新所驱动的。此外，微软首席执行官萨蒂亚·纳德拉表示，人工智能服务提供商正在有意识构建以人为本的创新方法，开发能辅助人们工作的“副驾驶”产品，而非完全取代人类的“自动驾驶”产品，这意味着，人工智能将成为生产力的重要推动者。根据预测，至2030年，生产效率的提升将带动全球GDP增长 14%。

　　纵观房地产行业发展历程，技术革新往往会从地理区位、资产需求、产品类型、投资收益以及空间设计这五个维度对房地产市场造成一定的影响。同样，人工智能对房地产市场的影响也已经开始显现。

　　·地理区位：人工智能企业和相关投资多围绕成熟的科技市场聚集，未来增长预计将集中在人工智能人才聚集的区域，即科创中心、大学及周边。

　　·产品类型：人工智能将推动实现真正意义上的智能建筑，并且未来将和网络通信系统一样成为建筑的标配。此外，人工智能还将提升建筑可持续性表现，助力净零建筑的交付。

　　·投资收益：人工智能可以提升交易的速度，帮助交易双方更全面地了解标的和市场，促进全球范围内的投资；灵活且轻量化的智能基础设施还可以帮助业主和开发商拓展“空间即服务”的商业模式，开辟新的盈利渠道。

　　·空间设计：人工智能将改变空间设计的方式，从用户体验的角度出发提供定制化程度更高的设计方案。

　　总体而言，人工智能应当是让人类变得更强，而非完全替代人类。在如今房地产行业数字化转型的大背景下，通过利用人工智能分析和利用数字中产生的大量数据，将足以产生重塑房地产未来的强大能力。

　　其实像OpenAI这样的基础模型开发者，只是人工智能生态系统的冰山一角。除此之外，半导体硬件制造、云计算平台、模型中心以及应用软件开发等与人工智能相关的细分市场规模也在不断增长。如果将预训练模型在垂直领域进行开发和应用，预计还将涌现出更多新企业并带来新市场需求，商业地产也将迎来新机遇。

　　据统计，2022年全球范围内投资最多的人工智能重点领域是医疗健康，其次是数据管理、处理和，以及金融科技。此外，生成式人工智能的商用案例也蕴藏着巨大的机会，预计2023年市场规模将达到426亿美元，如果按照32%的复合年增长率（CAGR），预计到2026年，将达到981亿美元。根据我们的研究，人工智能的发展很可能在短期内会增加行业对于房地产市场的需求。预计到今年年底，仅在美国人工智能企业所占面积就将达到160万平方米。从人工智能企业的空间需求类型来看，办公楼占55.8%，其次是工业园区、共享研发中心以及实验室。

　　在全球范围内，目前37%的人工智能企业位于美国，中国（10%）和英国（7%）紧随其后。从区位上看，人工智能企业在空间聚集上也有特定的偏好。在美国，42%的人工智能公司集中在旧金山湾区，其次是波士顿、西雅图和纽约。在中国，28%的人工智能企业位于北京，其次是广东、上海、浙江，江苏。预计未来人工智能初创公司将继续集中在这些经济实力和科创能力都较为发达的地区。

　　仲量联行的研究表明，自2021年初以来，人工智能岗位招聘数量增加了250%，对人工智能人才的需求正在加速增长。从长远来看，企业的空间需求将集中在人工智能人才聚集的区域，即成熟的一级、二级科技中心、创新中心和大学。

　　人工智能的训练和推理需要计算硬件、高速互联网络、供电设施、云基础设施和数据仓库等基础设施的支持，尤其是生成式人工智能依赖于强大的算力和大量的资源，而这些基础设施的安置同样需要大量的空间。此外，人工智能技术应用的不断发展，也将推动电力供应、冷凝设备以及等需求的上升。GPU和网络交换机的制造商和供应商也将得到发展，带来更多的空间需求。

　　根据仲量联行《2023年全球展望》，从2021年到2026年，全球托管数据中心市场规模预计将以11.3%的复合年增长率增长。超大规模市场预计增长速度更快，复合年增长率约为20%。

　　人工智能基础设施在选址时，更看重能源价格和土地成本等因素。具有竞争力的能源价格和相对宽松的能源政策，正在推动美国亚特兰大、中国中西部地区、马来西亚和泰国等较不发达市场开始发展。据观察，除了边缘数据中心为了接近用户而围绕大城市聚集之外，大部分人工智能基础设施在空间分布上较为分散。

　　人工智能对数据中心的设计，也提出了更高的标准要求，需要适应不断变化的硬件需求，包括先进的液冷设备等。据相关媒体2022 年报道，美国互联网公司Meta就暂停了位于丹麦的数据中心建设工作，为的是能重新研究设计专门针对人工智能的新一代数据中心。

　　人工智能驱动的房地产科技企业受投资机构青睐。拥抱技术创新已经成为了房地产行业的新气象。在仲量联行2023年全球房地产技术调研中，超过 80% 的房地产租户、投资者和开发商表示，他们计划在未来三年内增加在房地产科技领域的预算。逐渐成熟的房地产科技生态系统，也正在推动这一趋势。其中，人工智能在房地产科技领域的应用增长迅猛。仲量联行研究显示，2022年全球人工智能驱动的房地产科技融资总额达到40亿美元，几乎是2021年融资总额的两倍。其中，风险投资（VC）是促进人工智能产品发展的主要驱动力。在所有采用人工智能技术的房地产科技企业中，超过70%的企业背后都有风险投资的支持，其中大约20%的企业处于非常早期的孵化器、天使投资或种子阶段，25%处于风险投资的早期，15%处于风险投资的后期。总体而言，这个生态系统年轻且充满活力，大多数人工智能驱动的房地产科技企业正处于逐渐走向成熟的阶段。

　　人工智能在房地产行业应用前景广阔且富有成效。目前，科技的解决方案已经几乎覆盖了房地产领域的各个方面，从投资管理、设计施工到设施运营以及项目管理，房地产科技的发展为人工智能的应用奠定了坚实的基础。在全球范围内，已有超过500家公司在为房地产领域提供人工智能技术服务，并且已经在提高效率和节省成本方面取得了一定的成果，常见的应用案例包括：

　　如今，早期采用人工智能解决方案的企业已经开始获得回报。英国头部的投资机构——皇家伦敦资产管理公司就在一栋11,600平方米的商业办公大楼中，采用了由仲量联行提供的AI赋能虚拟工程平台Hank，成功改善了大楼的暖通空调系统并提高了能源效率，投资回报率达到708%，节约了59%的能源，每年减少碳排放量高达 500 公吨。

　　AIGC将进一步推动房地产行业人机协同发展。作为人工智能技术发展的一个新方向，AIGC采用深度学习技术，通过大量数据的学习和分析，能够进行各种形式内容的创作。AIGC的快速发展应用与大语言模型技术的突破密不可分。7月刚结束的世界人工智能大会上，就集中展示了国内外的30余款大模型，这些模型为各行各业创新发展提供了多元化的技术支持。

　　目前，AIGC在房地产领域的应用仍处于早期阶段，但其在促进人机协同方面的优势正在方案设计、租赁营销、项目管理等环节开始显现，这主要得益于AIGC三个强大的能力：

　　·自然语言处理和理解：AIGC能够跨不同数据类型（文本、语音、图像）进行交互，并能处理不同语种的内容，包括编程语言。同时，AIGC还能够实现人机之间的自然语言交互，为用户提供个性化的服务和支持。

　　·自动化和智能化：AIGC不仅可以自动化部分重复、低价值的任务，使人们能够将更多时间和精力投入到创造性和战略性的工作中。此外，基于智能化的算法和模型，AIGC还可以帮助人们更好地理解和分析复杂的问题，提供有价值的洞察和决策支持。

　　·创意内容生成：AIGC在文本、图像、音乐等内容生成方面展现出一定的创造力，为创意、设计和艺术等领域带来的新的可能性，提高了创新的速度和效率，也帮助个体更好地开发自己的想象和创造力。

　　AIGC在助力房地产企业数字化转型方面同样发挥着非常重要的作用，其应用落地将有望显著提升房地产行业的生产效率、项目管理水平和用户体验。

　　·提高生产效率：基于AIGC开发的生产力工具通过分析大量数据和市场信息，可以快速生成各种设计方案、图表、报告和文案等，从而减少人工处理的时间和工作量，并在项目决策过程中提高执行效率。

　　·优化项目管理：AIGC在地产项目管理方面的应用场景包括了自动生成项目计划、进度安排和任务分配等管理文档；通过自动审查合同文件，检测风险、合规性等问题；实时监测项目进展情况，自动提供项目仪表盘和报告，让管理者清晰地了解项目的状态、进展和绩效；以及为项目相关人员提供个性化培训和指导。

　　·改善服务体验：在市场营销场景中，融合了AIGC技术的智能客服、数字人等能够通过分析用户的偏好和需求，自动生成符合其要求的房源推荐或投资建议。此外，AIGC还可以自动生成虚拟导览、视频介绍等多媒体内容，为用户提供更直观、全面的房地产体验。

　　随着MaaS（模型即服务）商业模式以及Plugin插件工具的兴起，AI企业将有机会提供更高效、高品质、低成本的解决方案，从而促进AIGC技术在房地产行业内更快地落地应用。

　　关于人工智能，许多方面仍存在相当大的不确定性，例如人工智能未来的影响力、其能力的边界以及与特定行业的融合发展等。对于房地产投资者、开发商和租户而言，掌握人工智能发展的最新动态，从战略的角度去思考如何利用人工智能实现商业目标，并同时兼顾社会责任与道德是至关重要的。

　　随着对于人工智能的监管系统不断完善，企业也需要与时俱进，尤其对以下三类新修订的法规保持警惕：

　　总之，在了解人工智能对业务可能产生影响的基础上，再开展测试工作并制定实施战略，将可以有效帮助企业再利用人工智能的过程中降低未知风险，从而发挥出人工智能的最大潜力。